牛魔王今次有福了
又係食韓燒嘅時間
今次去到旺角比較新式的商場T.O.P 中的
「 #柞木炭家 」 @柞木炭家
去嘆佢嘅 #王道套餐
睇見餐牌都覺得豐富啦🤩
⊰⊹════════════════⊹⊱
✎ 食後感 :✨
💜【 #擔擔味噌茄子 】
唔好睇佢表面咁多辣椒
其實食落去都唔算好辣
同埋茄子非常入味
啱晒我呢位鍾意食林又軟身茄子的我
❤️【 #紅蝦配大墨魚子 】
呢一隻大蝦又話手板咁大隻
燒一陣就已經食得了
蝦肉肉質新鮮美味
而且口感爽口彈牙
配以兩塊好有咬口嘅墨魚
呢個海鮮拼盤夠晒Fresh
💗【 #雪下覓炙4款 配慶州豬背肉 】
相信 #牛魔王 見到一定好興奮
中間玫瑰花的慶州豬背肉靚到唔捨得食
食落去帶一點爽脆鮮嫩的肉質
點少少醬已經好夠味了
另外見到牛肉嘅條紋呈現半肥瘦非常平均
所以食落去有好新鮮嘅牛肉味道
不同部位有着不同層次的口感
🤎【 #仁川產鰻魚飯 】
呢一件厚厚的鰻魚好有份量
煎香魚皮更加爽脆
魚肉多肉少骨
配以有蛋絲、紫菜及蔥條的白飯
更為開胃呢
💛【 #是日甜品 】
最後有兩件 #芝士蛋糕
為呢一餐豐盛嘅 #韓國燒肉餐 畫上句號
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📍 柞木炭家
地址: 旺角彌敦道700號T.O.P This is Our Place 5樓501號舖
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#thecharcoalroomhk #thecharcoalroom #koreancuisine #koreanbbq #柞木炭家 #柞木 #韓國菜 #韓燒 #燒肉 #和牛 #韓牛 #koreanfood #香港美食 #食好西 #肥真為食 #為食Tata #tachoi #hkinfluencer #hkfoodie #hkfood
同時也有37部Youtube影片,追蹤數超過5,560的網紅佛系繼文,也在其Youtube影片中提到,#Angus #Kaiman #素食 #齋 #聯合國 #世衛組織 ⚠️留意中間有彩蛋⚠️ 為大家呈獻一小段 #全民造星 從未公開表演片段 愛家 - Loving Hut (淘大) 九龍灣牛頭角道77號淘大商場二期地下G242-245號舖 聯合國:「該吃素了」,世衛組織:40年內全球吃素!必須吃素...
中間道商場 在 龔成 Facebook 的最讚貼文
【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0823
股息率:3.9%
每股股息:$2.90
市值:$1500億
業務類別:地產業
集團主席:聶雅倫
主要股東:貝萊德(8.98%)
5年業績
年度:2017/2018/2019/2020/2021
收益(億):92.5/100/100/107/107
盈利(億):177/478/203/-171/11.9
每股盈利:7.93/21.7/9.56/-8.17/0.57
每股派息:2.28/2.50/2.71/2.87/2.90
(截至31/3為一個財政年度)
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金,擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求,而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計,領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金,亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金(REIT)--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金,而根據信託契約,領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%,另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中,見到盈利數字反而比收入數字大,由於收入主要為租金收入,盈利則包括投資物業公平值變動,即物業賬面上的升值都會反映,由於物業估值近年上升了不少,故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅,就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素,估值上升雖令盈利數字上升,但不會為領展帶來實質收入,沒有真正的現金流,而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用,但對實質盈利並非有直接幫助,故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理,故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年,租金保持上升,每年均有不錯的增幅,雖然不是暴升,但這種平穩上升的情況,證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下,賺錢能力不斷提升,能以市場價格去調整租金,而估值亦能與市場看齊,因為領展在上市前的賺錢能力很低,但上市後能提升賺錢能力,這正是價值的逐漸釋放,亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意,領展已上市逾10 年,雖然釋放價值的過程仍未完結,但釋放較多價值的時期已經過去,即是高增長年代已過去,往後雖然仍有增長力,但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來,領展已為數十個項目進行翻新,而接下來的5年,領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新,令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身,近年亦更進取地發展,近年完成的旺角彌敦道700號,就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業,由於位置十分優質,於是領展將物業然後進行翻身,低層的部分,改建為商場「T.O.P」,善用了位置的優勢,大幅提升租金,從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期,可能因加租而令出租率受影響,但近年已轉成市場主導,加上領展管理亦已有一定經驗,故出租率不斷提升,由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入,又或是賺錢能力,多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場,而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升,雖然不少已完成,但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模,成本較易控制,在融資或其他方面都有一定優勢;領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%,成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面,領展仍有空間。於2012 年,領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別,包括但不限於單幢式資產及綜合用途(以零售為主)之發展項目,但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年,領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書,共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分,按估值計約佔領展超過1成,而領展本身已有資產本身已很龐大,發展其他項目相比整個領展來說,影響暫時未算明顯。
另外,由於領展對自由行等的依賴比其他商場少,始終較為貼近民生,因此租金收入相對其他市場物業會較平穩,就算整體物業市場租金下跌,對領展的影響亦只會有限,故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略,是持有物業,翻身物業,到了近年,開始變得較為進取,會進行物業買賣,亦會買入物業翻身,雖然領展在翻身物業有一定的經驗,但近年的策略,難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力,但又同時增加了風險,投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租,疫情對業務都會有少少影響,但從領展的財務數據分析,影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況,並不是長期性,因此,只是疫情慢慢過去,領展就會回到更理想的業務水平,投資者只是忽視中短期情況,集中分析長期價值,就可以。
--投資策略--
綜合而言,領展是理想的優質股,有一定規模,坐擁不少優質商場,而餘下仍有一些有條件提升的商場,故仍有一些潛力。加上此股派息穩定,因此無論是收息又或是增值方面,領展都擁有條件,長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質,因此市場估值往往不平,而息率有時會處3.5% 以下,雖然預期股息會逐漸上升,但較有耐性的投資者,宜等息率達4% 才投資,而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平,可理解為合理區約中間位置,對於追求平穩增長及收息的投資者,已可以分注投資,長線持有。如果本身有貨的投資者,只要長線持有就得。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
中間道商場 在 歐霸麻的歐北生活 Facebook 的精選貼文
逛三井outlet🛍️
-
澔哥的基因內遺傳著購物狂血統,
早上跟他說今天行程是去outlet逛街,
他隨即煩惱起來那他要買什麼玩具?
我說,
「等等!你昨天搭風人家生日領了兩大盒玩具還沒玩,現在怎麼又要買玩具?你缺什麼?」
『但是你逛街不是也都有買你自己的東西。』
「對!我很久沒買了也該換我逛街換我買了吧!」
『那我也要逛街買玩具啊!』
這小子現在很會硬tree硬擠講求公平性,
還講的煞有道理只好互相約定,
那就拿出自己的錢包各自決定自己的花費。
#結果澔哥拿出零錢包裡面加一加也有六百!!
#錢哪來?
#他平常看見桌上零錢就會問可不可以給他
#10元50元累積下來變成大富豪
/
車停2樓進入商場後同層直接就有玩具店,
我們今天一共就逛了2間玩具店1間寢具店和巧虎展。
MamaPapa明明就是以幼兒玩具為主,
澔哥在裡面對一個方向盤聲光玩具癡迷,
才第一間店就跟我說這是他的最愛。
跟他勸說都看完再來選擇才走到ToyLand,
出現了眼睛渙散心情焦慮每樣都好的情況,
開始隨手拿個Hello Kitty熱水壺說這個也適合。
#既然約定好了自己的錢包自己作主
#就不能採用強硬阻止他的手段
我在兩間玩具店的中間看了一間寢具店,
窗台上有一隻大嘴鳥娃娃很呆萌可愛,
我想說讓他冷靜轉換一下心情陪我逛逛,
就在我問了價格、折扣等等的資訊,
澔哥一直告誡我:
『你確定你的錢要買這個了嗎?』
『你要想想看你的錢夠不夠喔!』
「嗯我再想想,這個娃娃很可愛又很舒服,可是搭配折扣65折完還是太貴了,我留著買更喜歡的好了!」
-
後記,
後來也不知道是不是這樣的作法有開導他,
在回家前小孩們再到玩具店做最後確認時候,
澔哥竟然逛遍了店內的每一角後跟我說:
『這裡沒有我要的東西我的錢等下次再買好了!』
『我等再累積多一點下一次可以買大一點的玩具。』
『你覺得我沒有亂花錢這樣很棒嗎?』
「很棒!超級棒!」(內心掉淚他長大了
📷照片是唯一澔哥無法掌控還一直甘心被控制的女神晴晴XD
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中間道商場 在 佛系繼文 Youtube 的最讚貼文
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愛家 - Loving Hut (淘大)
九龍灣牛頭角道77號淘大商場二期地下G242-245號舖
聯合國:「該吃素了」,世衛組織:40年內全球吃素!必須吃素!刻不容緩
原文網址:https://kknews.cc/news/56qr5gk.html
IG: electric_kaiman
合作邀請 popingkaiman@gmail.com
中間道商場 在 Lau Kin Lam - 林仔 Youtube 的最讚貼文
人氣鐮刀牌風魔 Fuma 2
好耐之前已經見好多人出LIST出依隻
平時我自己一係求其落隻212
一係買到靚一靚
中間價位嘅散熱器反而無試過
但可能玩得太多高階散熱器
拎隻風魔落去10900K@5GHz OC MODE Package Power 244W嘅情況之下壓唔住
查返FUMA 2大約都係食TDP 150W左右(官方無講)
所以拎來食AMD R5/R7/R9 3900X
或者係INTEL i5/i7等等都係夠玩
係我先會拎粒10900K來對....
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中間道商場 在 果籽 Youtube 的精選貼文
|天水圍新北江—劏舖之城5呎闊舖位月租曾上天價2萬2 咖喱皇創招牌清邁紫沙骨 大隻仔師承荃灣刀削麵名師入行20年摩打手削麵
天水圍的私營商場有11個,而新北江1992年落成,已有27年歷史,這衍生了不少環境問題。在新北江做皮革維修的黃生本身是廣州人,之前在內地做塑膠業務,亦做過中港車司機。「天水圍有廿幾萬人,所以也一定有生意。但因為這裏離大陸近,也有人會拿上大陸補鞋,順便去大陸買餸。這裏過去深圳灣也不用一小時。」現時主要做熟客生意,「長情客人,我叫他掉也不肯掉;也許是人家老公送的,現在老公都走佬了。有些是小朋友初初出生,一歲左右時媽媽買給他,到現在三十多歲用作留念。」他指「這裏夏天熱,冬天凍;空氣不流通,夜裏很多老鼠蟑螂現身。夏天時只有一個冷氣系統,令商場處處像一個小型蒸籠。」
https://hk.appledaily.com/lifestyle/20200513/JE3MA27GFCQGDRD33YVANAV2AM/
亂中帶序是新北江商場食肆的特色,美食更是許多人慕名而來的原因。商場除了有多個劏舖,中間位置是食肆集中之地,亦是最繁華的地帶。這裏有出名吃Q餅和煎釀三寶的「真意小食」、出名辣度和麻度可調,主打麻辣米線的「麗江雲南米線」。剛開業約一個月的「皇者咖喱」,老闆梁志超曾在酒店業打滾多年,去年在新田購物城開店賣保健產品,卻因人流太少而蝕本離場。不足一年便在這再覓機會,主打非高溫熱油炮製的串燒,醬汁是泰國海鮮醬加清邁配方,招牌有清邁紫沙骨,配上用新鮮菠蘿肉和泰國椰糖、青檸等材料做成的菠蘿醬,感覺清新,紫沙骨肉味濃郁惹味,令人想喝杯泰國象啤或來個冰凍椰青。「有位太太說,她的小朋友從小都不吃豬肉,但有次太太買了紫沙骨回家,那小朋友卻吃個不停。之後太太每次看到我的盤有多少條,都一次過買掉。」
https://hk.appledaily.com/lifestyle/20200513/6O6IQPQRNXMVNYQLXSZOOI4IJY/
位於新北江商場一樓的「樂湖刀削麵」主打正宗刀削麵,食客可透過開放式廚房欣賞師傅即席搓麵糰,將麵糰翻在半空,再將麵糰一分五、五分十、十分二十的做麵技藝。另一招牌是用左手托着美人瓜狀的麵糰,右手以摩打速度用刀片削下片片薄麵,更曾有食客偷偷拍下「大隻仔」師傅削麵的相片,再放上網討論。師承「山西刀削麵皇」,老闆何展威(阿威)指:「開放式廚房是想讓客人看到做麵的過程,剛剛阿姐幫她下了單,很快便看見師傅拿起麵粉開始手起刀落,知道這碗麵是她的。有點表演的感覺。」
https://hk.appledaily.com/lifestyle/20190430/ZJ2X6JU5JHGBJN727SEWMDXZ6U/
影片:
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